比市場價便宜好幾倍的小產權房,能不能買?有什么風險?

2020-09-13       瀏覽次數:81

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 關于小產權房,有人說便宜,值得買,也有人說它五證不全、風險大,不能買。今天就來聊一聊關于小產權房的那些事~

 

什么是小產權房?

 

小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋,未辦理相關證件,未繳納土地出讓金等費用,其產權證不是由國家房管部門頒發,而是由鄉政府或村政府頒發,亦稱“鄉產權房”

 

我國究竟有多少小產權房呢?據報道,截止2007年上半年,就有約有1/3的城鎮住宅為小產權房。城中村眾多的深圳,小產權房的數量占全市總住房的一半以上,這些由當地村民在集體土地上私自蓋起來的樓房供應了深圳70%的租賃住房,可見其數量之龐大。

比市場價便宜好幾倍的小產權房,能不能買?有什么風險?

深圳城中村

一般情況下,小產權房沒有土地出讓金的概念,也沒有開發商的介入。所以,小產權房的價格通常比商品房便宜許多。在購買力有限的情況下,那些位置環境較好的小產權房就讓不少購房者動心了。

 

小產權房有哪些類型?

 

1、通常意義上的小產權房:占用集體用地或耕地違法建設,將農民集體用地使用權流轉,用于商品住宅開發的違法建筑。(這個是最常見的)

 

2、限制銷售的小產權房:在政府劃撥或出讓的土地上,不按規劃功能開發或使用,并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售,具有產權糾紛的不完全產權房。

 

3、軍產房:在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發,之后賣給軍人以外的地方居民,俗稱“軍產房”。

 

4、部分二手房:一些二手房還沒辦理征地手續及欠繳土地出讓金就進行交易,該類房屋的買賣合同會被視為無效。

 

小產權房有哪些風險?

 

  • 法律風險

“小產權房”不是法律概念,是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。按照國家的相關要求,“小產權房”不得確權發證,不受法律保護。鄉鎮政府發證的所謂小產權房產,實際上沒有真正的產權。

 

這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證,購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。

 

根據有關規定,農村住宅用地只能分配給本村村民,城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。


因此,農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認可與保護,也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。這樣就會造成產權不完整,就可能會引發后續的一系列糾紛和問題,比如無法辦理繼承、無法對抗國家的征地和拆遷、無法辦理抵押等。

比市場價便宜好幾倍的小產權房,能不能買?有什么風險?

 

無法順利貸款

沒有房產證的小產權房,沒有經過備案,所以就不能去銀行按揭,通常需要全款購買,對購房者來說其實壓力也不小。

 

同理之后也不能拿這個房子去銀行做抵押,將來轉讓起來也比較難,流動性較差。

比市場價便宜好幾倍的小產權房,能不能買?有什么風險?

 

總得來說,購買小產權房還是會面臨不少風險的。那么,小產權房究竟能不能買呢?

 

小產權房最明顯的優勢就是價格了,如果購房者是為了自住剛需上車,但購買力較弱的話,可以考慮購置“小產權房”。

 

但如果是考慮投資,小產權房比商品房難出手不說,升值潛力相對也很小。

 

不過,對于小產權房的未來,目前也尚未可知。


早在2012年,在國土部官網上就提出了小產權房的處理思路,即是說“先清理后治理”。在國研中心公布的383改革設想中,提出對存量小產權房,按不同情況補交不等的土地出讓金,以解決小產權歷史遺留問題的規劃。

 

問題來了,你會選擇購買小產權房嗎?

 

 

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